中国房事:开启房地产2.0时代!

我们国家不是一夫一妻制，而是一房一妻制;无房就无妻，多房就多妻。哥从前一直不明白;为啥老婆叫大房、二房、三房……如今真的懂了!古人诚不我欺也! 这年头，愁的都是中国房事!

当今社会经济也面临这样的情况，怎样解决中国当前面临的经济问题、民生问题、环境问题，污染问题、灾害问题、就业问题、教育问题?许多高精尖的经济人士、政策人士 、海外智库、各种智囊，带着各自目的，开出了“药方”，不是“饮鸩止渴”，就是淡入白水，或者就是居心叵测，还提出了“动外科手术”、“休克疗法”的经济对策，这就是要对政治结构动刀子。其结果，往往会伤及国家，伤害人民百姓，伤害中国稳定的局面，伤害中国未来几十年的发展。以中国未来的发展为代价“割肉剜疮”式的经济手段。真会伤害国家的“元气”，使最基层的穷人受害，让刚创业的小企业受害，让刚毕业的大学生失去机会，同时会伤害中老年人的保障，会使社会动荡不安。

有没有各方都受益的“民间药方”呢?我们认为是有的。内蒙古减灾研究所所长“非工程减灾理论”发明者、奠基人崔蕴杰，多年来一直关注研究各个国家经济策略，关注国际通用经济工具的应用研究。经过全面慎密分析，认为，中国经济可以从房地产行业入手，能够快速解决中国当前经济问题。让房地产行业进入“2.0时代”，能够保证中国未来20年的持续健康高速发展、增强国力、修生养息。让人人都有事干，企业工厂都开工，让人民安居乐业，让政府有从容的时间解决国内、国际事务，把国际危机变成机遇，把阻力变成动力。

一、如何让中国再快速发展20年。

改革开放30年来，中国近20年都以世界瞩目的效率快速发展，有正面的成绩：国防、教育、医疗、就业、城市建设、市政、交通、通讯等等很多。也有一些没有顾及周全的不足，比如工程质量、事故、安全、社会人情冷漠，青少年的教育、食品卫生、环境安全等等。

近几年，随着国际与国内经济发展进了瓶颈期，全国的钢铁、化工、房地产、服务业、加工制造业等都发展趋缓，有些地区和行业停滞了，甚至倒退了，不纠结原因，在此仅讨论如何让各种经济要素再一次快速运行起来，破解现在的市场及经济困窘，那么这个焦点就在房地产行业了。房地产行业曾经带动中国经济发展20年，房地产是目前最好的带动方式，其他国家也分别用高速铁路、公路或航空、贸易带动了。曾经选择走房地产拉动经济的路线，因为中国人口多、市场大，国家也有房地产需求，而且是产业链的龙头，带动建材、钢铁、化工服务业，同时可解决就业，也是社会民众的刚性需求。

二、要想中国再大发展20年，就全面提高房屋规划设计标准。

1、房屋设计标准升级

2、公司注册形式升级

具体核心建议：

第一、建立2018版房屋技术新标准。

全面修订现行的城市规划及房屋建设《标准》、《规范》，全面提高房屋的安全性能、抗震性能、环保性能、人文舒适性能、容积率等指标，把现行的标准提高10—50倍，把按照新标准建设的房屋的房价也相应提高3—5倍，以此来区别“新标准房子”与“旧标准房子”。

第二、建议房地产公司必须注册成无限责任公司。

公司的组成形式就是无限责任，从头到尾的负责，无限责任化。让房地产行业从机制、体制、法制上要对房屋质量与安全负责，没有漏洞和失误，房地产开发商就不会有钻空子和侥幸的心理了，他们会严格要求建筑商和原材料供应商，提供优质、安全、环保的建材，层层把关，互相负责，认真施工，安全环保，杜绝隐患，保证房子50—100年没问题。

三、从房地产行业突破的好处。

第一、是中国经济发展需要。

因为现行房屋标准太低了。我国的房地产模式是上世纪改革开放以后，从广东、深圳、海南开始传播的，“中国房地产模式”，主要是参照了香港的房地产开发商的运营模式。香港的房地产运营模式的特点是土地成本高，人口密集，所以是以高层、超高层为主的“高楼房模式”。这种模式是有利于开发商，而不太注重居民的生活的舒适度，不关心中国人居住的传统文化和对传统社会结构的影响。现在的“房地产模式”，从南到北，无论是人口稠密广东，还是地广人稀的西北，都是延用此模式。因此严重破坏了几千年来的人居环境和社会人情伦理环境，割裂了家庭传统文化，从“四合院平房模式”跳跃到了高层楼房的“各自关门过日子模式”，邻居间互不往来，从传统的一家人祖辈住在一个院落，变成了“老人空巢”，年轻人都想“常回家看看”，中国人谁不想与父母住在一起呢?只是房子设计太差，价格贵到无法让两代以上同住的模式，年轻人只能各自奔波和自己照顾自己，许多子女在同一个城市都很少与父母见面，老人得不到子女的照料，子女得不到父母对人生的指引，造成社会遗憾、和家庭的失误。因此，新标准要规范和提高房屋的中国人文设计规范要求。

第二、是开发商与公众的需求。

房地产沿用了20年“香港模式”，很难改变，严重制约了现在的经济的发展。

应该从根本上走“大陆房地产模式”，因为我国地大，沿用“香港房地产模式”对于中国经济有点像“鸡肋”，虽然知道模式有问题，但是己经普遍使用了，也是因为被最大多数开发商认可。最重要的原因，也是因为开发商目前只会用“香港模式”。虽然个别开发商即使想学“大陆地房地产模式”，想让房地产行业升级也不行，因为容积率、土地政策原因，谁用别的模式谁吃亏，所以全行业企业都沿用“香港模式”。即使内陆省，象陕西省、宁夏自治区、甘肃省等，开发商为了多赚钱不管房子的密度与风水，也是盖高层，除成本高之外，又不合当地人们几百年的居住心理与习惯，也没办法。只所以这样，是利益驱使，而不顾文化的传承和人文的关怀。。

如何让中国几千年的社会重新回归。应当在大多数除北京、上海、广州等大都市以外的非中心城市推行“大陆房地产模式”，并以此次更换标准的契机，把全国的房屋建设标准细化，细分。中心城市可以盖高层，非中心城市，从土地规划的“容积率”要求开始，强制禁止高层建筑。强化安全标准，提高环境要求、环保建材的标准，建成超级安全房屋，以此全面解决人民面临的各种自然灾害的风险。

第三、是房价博弈的需求。

近5年中国经济发展瓶颈不好突破，也有几个搏奕不好解决，房价高低的博弈，就像人们早上赶公交车上班一样，车来了，你站在车门口差一步就能够挤上去，公交车里面还挺空，但是门口里面的人就是不往里走，如果这些人都往里走一步，你就能够上去，但是，谁都不往里，终于，你费劲的往前挤了一步，登上了公交车的踏板，你会回头和后面的人说：“别挤了，里面没地方了，等下一趟吧。”同时，你也不会再努力往里挤了。这就是人性的博弈，这就像你想买房子，1月份房价4000元，2月份涨到5000元，你天天盼望和在媒体上呼吁房子降价，3月份又涨到6000元，终于，你等不住了，在4月份，以7000元的价格买了房子，那么你就盼望下个月，你们小区的房子涨到9000元你才高兴，对于以前在媒体上呼吁房子降价的信息不以为然。这就是人性与经济的博弈。因此，全国人民绝对不希望房子降价，呼吁房子降价的就是那些犹豫着要买房的人。如果房价真降了，那么全国人民的资产全都会缩水。

第四、全面提高房地产设计标准有什么好处。

1、建筑从规划、选址开始，就要大大提高规范选址要求，必须严格避开滑坡、泥石流、陷空、塌陷等灾害发生区(而目前的标准规范未对此做强制评估和要求)。从源头上杜绝灾害隐患，全面提高建筑整体抗灾能力的标准。

2、大大提高建筑构造的抗灾、防洪水、防飓风的能力，从结构上要求全部用混凝土浇筑，成为与基础连在一起的整体，成为可以抵抗十级以上地震的超级混凝土住宅，对于阻抗洪水，也能起到封闭门窗后，不怕洪水浸设的超级标准级别，实现彻底对抗飓风等外力撞击的防灾安全建筑。让全国整体房屋水平全面提高，未来150年都不会出现与房子安全有关的危险，人只要在房子里，就能安全渡过地震、洪水、大风等自然灾害。

3、房地产标准与建筑安全的关联性

建筑安全：可以替换原有豆腐渣工程(上个世纪突击盖的)。“超级房标”可以提高新开发的房屋的房价，让开发商能够拆的起豆腐渣工程的有隐患和内伤的房屋。

原有要在未来20年要淘汰的楼房，由于拆迁成本太高了，再盖原来相同规模和标准的房子，开发商承担不起，所以现在有许多老旧小区无人问津，国家的资金需要解决更烂的危房旧房，所以老旧小区会越拖越危险，最后出了事故，火灾也好、倒塌也好，只有百姓自己承担痛苦，以至于国家来用公共资金负担和救济。

2016年10月10日凌晨4时许，温州鹿城区双屿街道中央涂村中央街159号有4间民房倒塌。

在未来20年会大量出现这种现象，对国家也会是一个大负担，因此只有用市场开发的方式来拆迁和重盖。盖的新标房子，卖的贵，开发商才能负担得起高额的拆迁费，才会让被拆迁户高兴，才会让开发商受益，国家也减轻负担。

解决房地产公司的性质问题是解决建筑安全的关键。开发商的商业属性：开发商的商业属性和体制决定了开发商有必要重新洗牌，责任与监管的博弈要求出台“超级房标”，规范房地产公司能够挣到比其他行业公司高几千倍的“超级利润”，完全是推掉“大量责任”，把责任和长期危险推给住户和国家。房屋要使用几十年，但是许多房地产公司往往开发销售完以后，就转移资金，把公司变成空壳、僵尸公司了，就算卖出去的房子出了天大问题，拿原来的空壳公司也无可奈何，把负担推向社会，把矛盾推向国家，把伤害推给人民，是对社会整体的极度不负责，这就是明摆着钻空子，公司的性质和法律反而为坏人转嫁了风险。

所以，房地产行业必须启动无限责任公司制。

在近20年来，注册公司的数量持续增加，但绝大多数是有限责任公司性质，“有限公司”就是以出资额为上限，承担有限责任，比如出资300万元，公司经营亏损了500万元，那么只要赔300万元就可以了，剩下200万元只能不了了之。这种公司性质在国家市场经济刚刚起步之时，公众的负担能力序普遍低的情况下，不宜做过多限制，不必要求有太多的无限责任公司。但是当今社会，房地产行业绝大多数已经都是私营企业了，既然享受了利益，就要承担责任。不能够，一出事情，就仅仅承担有限责任，把损失推给社会、国家和老百姓。房地产企业属于资金密集型企业，房地产公司销售的产品，是要使用几十年的特殊商品，对于质量、安全、维护、保养都是长周期的要求，但是许多房地产公司往往开发销售完以后，就转移资金，把公司变成空壳、僵尸公司了，就算卖出去的房子出了问题，拿原来的空壳公司也无可奈何，把负担推向社会，把矛盾推向国家，把伤害推给人民，是对社会整体的极度不负责，这就是明摆着钻空子，公司的性质和法律反而为坏人转嫁了风险。

房地产行业无限责任公司制，是全社会公司结构全面升级的契机，让全国的公司整体提升信誉和责任，避免三角债、呆坏账和质量事故等问题。

开发商有了无限责任以后从设计、施工到从选材，都会重新考虑质量与安全，中国才会真正普遍出现百年安全的房子。施工、选材、设计、也会真正加大第三方和甲方的监督力度，不会再出现开发商与质监站“斗智斗勇”而欺骗住户的现象，住户在未来几年之内，由于错误使用房屋造成损失，也会让开发商承担无限责任，所以开发商在设计施工和使用中会考虑“防止用户犯傻”的设计，也反过来推动房地产开发商为住户服务的意识的根本转变。

提高建材标准，使用环保建材，杜绝室内甲醛等污染，使用中国传统建筑的保温的设计方法，冬暖夏凉，降低燃煤和电的使用，扼住雾霾的源头。

4、2018版之前的老式房子会快速大幅度合理降价，马上就能解决现在存量房的高房价问题，让现在的无房户和危房户分步换房子，陆续淘汰上世纪末盖得老房、旧房、危房和“豆腐渣房子”，用20年的时间让全国人民都住上2018版的真正的“百年安全”的新房子。

第五、房地产行业整体升级是全社会经济突破增长的需要。

解决中国未来20年的大发展，用房地产带动钢铁、机械制造业、水泥、混凝土建材行业、服务业等，比如：钢材，借此机会发展高端特种钢的科技含量和品质，全面提升住宅产业化水平与科技水平，并且带动化工行业走上高端化工产品的道路，有国内市场垫底，也可拉动相关行业整体水平与技术的研发。

带动全国以房地产为龙头的各个企业盈利创造税收，增加就业、强大国家、强大国防、强大教育、增强凝聚力。

四、总结

中国还需要20年的时间来高速发展经济、增强国力、让政府有从容的时间解决国内、国际事务问题。启动“房地产2.0”时代，中国将能够再快速发展20年，人人都有事可做，政府财政经济充裕，让政府能有充分时间来应对当前的危机和真正从容有效解决国内国际的一些矛盾，有时间调整一些政策，为中国未来成为国际强国，做好准备。

中国必须要争取这20年，也一定要珍惜这20年，用这20年发展民主科技法制，这是真正进入世界强国的关健，如果让公众盲目推逼政府，政府忙中出错，被坏人扇动，被恶人撺掇，被蠢人跟风，将错过这次机会，会进入低档次更迭的圈子，这将是上一代人的遗憾，这一代人的奥悔和下一代人的心痛。

内蒙古减灾研究所所长崔蕴杰